L’immobilier semble enfin connaître un vrai retour à l’équilibre à travers une réadaptation manifeste entre l’offre et la demande, notamment sur le haut standing. Les cinq dernières années ont également eu le mérite de pousser les promoteurs à s’intéresser à la classe moyenne jusque-là délaissée, ou encore à être plus sensibles à la qualité de leurs produits.
Depuis cinq ans que le marché immobilier oscille entre attentisme et euphorie, les promoteurs tout comme les banquiers pensent que l’on est enfin arrivé à une stabilisation. Un indicateur chiffré : la valeur ajoutée du BTP qui connaît un redressement enclenché durant le dernier trimestre 2013 et qui se consolide en ce début d’année 2014 avec une progression de 3,9%, selon le HCP. Mais surtout, le retour à l’équilibre du secteur se lit à travers une réadaptation entre l’offre et la demande.
Le segment du haut standing est concerné en première ligne par ce changement. L’offre en la matière répond aujourd’hui davantage aux besoins d’une clientèle avertie, en majorité marocaine, qui remplace une clientèle étrangère ayant bousculé la donne il y a quelques années en se positionnant fortement sur le segment de l’immobilier touristique et de haut standing dans des villes comme Marrakech, Fès ou Tanger qui ne se sont d’ailleurs pas encore pleinement remis de leur phase d’excès. La mutation est également palpable sur le marché des résidences secondaires. Les développeurs du segment se sont rabattus sur les acquéreurs locaux depuis la désertion de la clientèle étrangère. Une réorientation qui n’a pas été sans plusieurs efforts d’adaptation en termes de nature du produit, de tarifs…
Les banques ont joué un rôle crucial dans cette reconfiguration vertueuse du marché du haut standing en poussant les promoteurs immobiliers à penser l’implantation géographique et le standing de leurs projets, en premier lieu, en fonction du marché, de manière à suivre la demande là où elle se trouve. Ce que les banquiers continuent de recommander le plus aux promoteurs immobiliers aujourd’hui est de sortir de plus en plus des régions où l’offre est abondante (Tanger, Marrakech…) pour s’installer dans d’autres centres qui, aujourd’hui, regorgent de potentialités. Pour les nommer, il s’agit de Mohammédia, Témara, Kénitra, Béni-Mellal, Fquih Bensaleh, Taza, Khémisset, Berkane…
Le marché de l’économique et du social, quant à lui, se maintient dynamique, permettant à l’ensemble du secteur de continuer à être une locomotive de développement. A ce titre, on ne sera pas étonné de savoir que les logements sociaux accaparent actuellement la part du lion avec pratiquement les trois quarts des transactions immobilières. La dynamique du secteur privé et public, associée à des formules de financement bon marché n’ont pas manqué de booster ce segment qui semble encore promis à de belles années.
Cependant, pour se ménager des relais de croissance et profiter d’un marché encore relativement peu exploité, les professionnels se tournent à présent vers la classe moyenne. Celle-ci aspire à se loger dans de meilleures conditions sans avoir les moyens du haut standing, ce dont les promoteurs ne se sont rendu compte étonnamment que depuis relativement peu de temps. Le dispositif de l’habitat subventionné pour la classe moyenne devrait accélérer encore plus la cadence des projets sur le segment. Depuis son entrée en vigueur en 2013, les choses sérieuses commencent enfin pour ce dispositif depuis que la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) y a adhéré ces derniers jours. En tout, Al Omrane et les promoteurs privés ont programmé jusqu’à présent plus de 29 500 logements subventionnés pour la classe moyenne qui seront livrés au plus tard en 2016. La tutelle va encore donner un coup de pouce à ce volume en proposant du foncier public aux développeurs qui se lancent sur ce créneau.
Ce qui est sûr c’est qu’avec un déficit actuel de 650 000 logements (en recul certes de près de 200 000 unités depuis 2011 suite à la production de 250 000 logements en 2012 et 2013 tous segments confondus et les efforts de résorption de l’habitat insalubre) et la volonté toujours manifeste des Marocains d’accéder à la propriété, le secteur de l’immobilier garde un fort potentiel pour la décennie à venir.
Sans doute, pour profiter de ce potentiel encore inexploité, il faudra développer des offres globales dans le milieu rural en déployant un foncier approprié, une fiscalité adaptée et un financement dédié aux populations des campagnes. C’est en tout cas ce qu’espèrent les banquiers. Mais le tout n’est pas que de produire toujours plus, l’attention doit également être accordée à la qualité. A vrai dire, cet aspect commence déjà à faire de plus en plus l’objet d’attention de la part des pouvoirs publics, ce qui ressort notamment à travers le projet de Code de la construction en cours de finalisation, la réglementation thermique ou encore les cahiers des charges plus exigeants prévus dans le cadre des dispositifs de logements publics dont le dernier en date est celui pour la classe moyenne. Même les professionnels s’y sont mis à travers le label de la FNPI qui sera accordé aux projets immobiliers se soumettant à plusieurs exigences de qualité. Reste à lever les obstacles qui pourraient limiter l’adhésion des promoteurs à ces mesures dont notamment le surcoût lié à la qualité et qui est difficile à intégrer dans un marché orienté par les prix.
D’autres défis restent à relever au niveau du secteur immobilier dont le plus important est celui de faire décoller le marché du locatif. Le fonds de garantie contre les défaillances des locataires, l’aide au loyer et le déplafonnement du locatif social attendus dans le cadre de la prochaine Loi de finances devraient être d’une grande aide à cet effet. Reste la nouvelle loi sur le locatif qui doit jouer son rôle pour assainir les rapports entre bailleurs et locataires.
