Après des années de discussion, la chambre des représentants au Maroc a ratifié la nouvelle loi sur le «bail» et la location qui sera effective dès publication au bulletin officiel.
Le nouveau droit du bail vise à encourager les propriétaires de biens à les mettre à la location, en leur donnant les garanties juridiques pour les protéger des abus des locataires.
Elle prévoit également de nouvelles règles en ce qui concerne les contrats de location et les réparations des biens loués, et de veiller à la résolution rapide des litiges avec des échéances respectées.
1- Le contrat de bail, une obligation
Le contrat de bail s’applique à tout bien immobilier «destiné à un usage résidentiel ou professionnel meublé ou non, qui dépassent une période de location de trente jours».
Il détermine également le prix et les conditions de location par consentement mutuel entre les parties, et prévoit l’obligation de location dès la date du signature du contrat de bail en garantissant que toutes les articles du contrat soient respectés par le propriétaire et le locataire, et de faire un état du bien loué complet ainsi que de ses dépendances et équipements.
La nouvelle loi de bail exige que le bien loué soit vivable et contienne les équipes de base nécessaires en terme de pièces, de conditions de ventilation, cuisine et toilettes, électricité et eau.
Si le bien loué ne respecte par ces conditions, il peut faire l’objet d’une location si le locataire accepte par écrit de le remettre aux normes et le propriétaire de déduire les frais de remise en état du loyer.
Un état des lieux doit être obligatoirement fait lors de la remise des clés au locataire ainsi qu’au moment du départ. Cette déclaration est jointe au contrat. En cas de non-rédaction de l’état des lieux, la signature du contrat de bail par le locataire insinue qu’il a trouvé le bien conforme aux normes.
2- Obligations de réparation du loueur
Le loi oblige le propriétaire de garder en état le bien durant sa location selon les textes du contrat de location et d’effectuer les travaux demandés par le locataire au cours du mois. Sinon le locataire peut obtenir une ordonnance du président du Tribunal de première instance pour déterminer la valeur des réparations nécessaires. Dès autorisation du tribunal, le locataire pourra effectuer les réparations lui-même et les déduire du montant des loyers suivants.
Le locataire, à lui aussi, l’obligation d’effectuer les maintenances de base comme: réparation des portes, des serrures, des équipements électriques, des fenêtres, des vitres, carrelage, la peinture, les volets et les rideaux.
Il contraint aussi le locataire la maintenance et le changement des robinets d’eau, raccords sanitaires du bien avant son départ.
3- En cas de non paiement du loyer
Dans le cas où le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire peut demander au président de la Cour l’autorisation d’envoyer un avertissement par écrit à son locataire pour accomplir son obligation.
Le locataire aura 15 jours pour effectuer le paiement partiel ou complet à partir de la date de notification de l’alarme. Cette période dépassée, le propriétaire peut demander au tribunal de ratifier l’avertissement et l’obligation de paiement.
L’ordonnance du tribunal approuvant l’avertissement est éditée dans les 48 heures à partir de la date d’enregistrement de la demande, selon le PV rédigé.
Même en cas de non ratification de la demande, tout recours ordinaire ou extraordinaire non autorisé n’est accepté…Le propriétaire peut exiger le paiement selon les règles générales du contrat. Selon la nouvelle loi, dans le cas d’acceptation de la demande soulevée auprès du Tribunal de première instance. S’il est prouvé que le propriétaire a touché ses loyers,et a poursuivi de mauvaise foi son locataire, ce dernier peut demander une indemnisation pour dommages allant de deux mois de loyer à 6 mois, en dehors des poursuites pénales.
4- Conditions de révision du loyer
Le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord sur la révision du prix du loyer à la hausse comme à la baisse. Mais l’augmentation du loyer ne peut se faire pendant les trois premières années du contrat de location, à compter de la signature du contrat ou de la date d’une révision judiciaire.
En l’absence de tout accord, la loi précise la possibilité d’une augmentation du prix du loyer d’un bien résidentiel de 8 pour cent (+8%), et d’un bien professionnel de 10 pour cent (+10%).
Sachant que le tribunal pourrait déterminer le taux d’augmentation du montant des droits de location, sans prendre en considération les deux pourcentages précédents et en vertu de son pouvoir, si le montant de la valeur du loyer ne dépasse pas 400 dirhams par mois, le taux d’augmentation autorisé ne doit pas dépasser 50%.
Si le propriétaire désire revoir le montant du loyer, en envoyant un avertissement au locataire, il prend effet dès réception et le locataire peut faire un appel dans un délais de trois mois.
5- Résiliation du contrat de bail
En cas de résiliation ou de dissolution d’un contrat de location, le locataire doit rendre les clés du bien. Si le bien est conservé après cette date, il doit payer une compensation financière fixée par le tribunal qui équivaut au moins au double du montant du bail. Il a aussi l’obligation de garder en état le bien ainsi que de le restaurer en cas de dommages. Le locataire se trouve en situation irrégulière d’occupation de bien d’autrui.
La nouvelle loi insiste aussi sur le fait que le locataire est concerné par tout dommage causé au bien, mais il n’est pas concerné par tout usure liée à une utilisation normale et habituelle, ou résultant d’un cas de force majeur ou d’un incident.
Le locataire ne peut introduire aucun changement ou aménagement du bien ou de ses équipements sans obtenir le consentement écrit du propriétaire.Dans le cas de travaux sans le consentement du propriétaire, ce dernier peut exiger de son locataire de remettre le bien en état initial, ou le garder avec les modifications sans que le locataire est le droit de demander une quelconque indemnisation.
La nouvelle loi, informe que tous les demandes d’aménagement deviennent obsolètes dans les trois mois à compter de la remise du bien au loueur.
Le propriétaire peut demander une garantie pour couvrir le montant du bail et les frais locatifs, ainsi que les dommages, mais le montant de cette garantie ne peut dépasser deux mois de loyer. La garantie doit-être rendu au locataire dans un délais ne dépassant pas un mois dès la date de libération du bien loué.
6- Récupérer le bien pour son propre usage
Le texte de la nouvelle loi informe que le contrat de bail expire dès réception d’un avis d’expulsion fondée sur des motifs sérieux, comme rendre le bien à son propriétaire pour son propre usage, ou ses descendants, ou les bénéficiaires du testament, ou pour une épouse ou l’époux. Le contrat de bail expire aussi en cas de démolition, de reconstruction et de réforme obligatoire, ou à cause de non paiement du loyer.
Dès réception de l’avis, le locataire a un délai de deux mois pour quitter les lieux. Si ce délai est dépassé, le propriétaire peut demander au tribunal de statuer sur une expulsion forcée.
Cette loi comprend également des procédures pour permettre au propriétaire de récupérer sa propriété en cas d’abandon, ou de fermeture par le locataire.Un bien est considéré fermé après plus de six mois de non-occupation ou usage, qu’il soit partiellement ou totalement vidé des meubles, et n’y a pas séjourné. Le magasin n’est pas considéré comme abandonné si le locataire a continué à remplir ses obligations envers le propriétaire.
En cas d’expulsion,le propriétaire doit compenser le locataire d’un montant englobant un an de loyer et les frais de déménagement.
En ce qui concerne les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de cette loi, ils demeurent valables et reconnus, et les parties peuvent convenir d’un nouveau contrat conforme à cette nouvelle loi.
7- Les textes de la nouvelle loi
Après la publication de la nouvelle loi dans le journal officiel , un certains nombres de textes qui régissaient le bail vont être annulés, y compris la loi du Dahir lié à l’obligation de payer son loyer publié en 1999 et ne seront pas annulés les exigences relatives aux baux à usage commercial, industriel et artisanal.
La nouvelle loi va annuler le dahir publié en 1941 sur l’ordonnance d’obligation de location, et le dahir sur l’ordonnance sur la spéculation illégale publié en 1954, et l’autorisation sur la proclamation de lieux vides, émis en 1941, et celui de la récupération des lieux destinés à l’habitation émis en 1941..
Il convient de noter que le nouvelle loi du bail sur la location de biens destinés à l’habitation ainsi qu’à l’usage professionnel assure au propriétaire du bien la facilité de récupération auprès du locataire selon des critères très spécifiques, et lui permet d’augmenter la valeur du montant du bail en respect de la loi.
